При покупке недвижимости на вторичном рынке, необходима доскональная проверка юридической чистоты объекта, отсутствия обременений. Об этом нужно позаботиться до подписания договора, поскольку не исключается ситуация, что даже после регистрации права собственности новым владельцем, не появится претендент на право пользования данной квартирой.
Квартира с обременением — что это такое?
Квартирой с обременением называют такую квартиру, права собственности на которую имеют ограничения. Ограничения могут иметь различный источник, рассмотрим встречающиеся наиболее часто.
1.Квартира является предметом залога по ипотечному кредиту. В этом случае продажа допускается только с согласия банка-кредитора.
2.Квартира сдана в аренду по договору. Временный съемщик квартиры не имеет права собственности, но имеет право проживать в ней до конца срока действия договора. Смена владельца жилья никак не влияет на договор найма. Этот случай наиболее сложный для проверки, поскольку договор аренды (коммерческого найма) не подлежит обязательной государственной регистрации.
3.В квартире остался прописанным кто-то из прежних жильцов. Факт прописки не дает ему право собственности, но согласие на выписку иногда можно добиться только судебным порядком, а если человек признан инвалидом или недееспособным, то процесс резко затрудняется.
4.Из квартиры были временно выписаны граждане по направлению на срочную воинскую службу или в места отбывания наказания. По истечению срока этим категориям граждан дается законное право возобновить постоянную прописку.
5.Квартира является предметом судебного спора (при разделе имущества, арестована за неуплату счетов ЖКУ).
6.В квартире прописаны несовершеннолетние дети, являющиеся собственниками. В этом случае потребуется согласие органов опеки и нотариально заверенного документа, в котором указан адрес последующей регистрации.
Как проверить наличие обременений
Приобретая жилье на вторичном рынке, следует заручиться поддержкой риэлтера, который знает, где могут обнаружиться подводные камни. Продавец обязан предоставить документ-основание на право собственности, выписку из ЕГРП об отсутствии обременений, расширенную выписку из домовой книги (отражающую историю смены жильцов, с указанием наличия временного снятия с регистрации). Если продавец отказывается предоставить документы, по которым можно судить об отсутствии обременений, стоит проявить недоверие к подобной сделке.
Особенности покупки квартиры, обремененной ипотекой
Квартиры, находящиеся в залоге у банка, не так уж редко попадают на московский рынок вторичного жилья. Причиной далеко не всегда является несостоятельность владельца (невозможность выплатить кредит). Поскольку ипотечный договор длителен по времени, то у владельца могут измениться обстоятельства и перспективные планы (продать квартиру и купить большую/меньшую по размерам или загородный дом).
Процедура покупки квартиры, обремененной ипотекой хорошо отработана и является вполне безопасной, поскольку иных обременений, как правило, нет. Порядок сделки таков:
1.Покупатель погашает остаток задолженности по кредиту. Это может быть сделано по перечислению. В случае расчета наличными, покупатель арендует две банковские ячейки, в одну из которых закладывается сумма, предназначенная для банка, вторая ячейка — для продавца.
2.Банк производит окончательный расчет и выдает справку о полном погашении кредита. Излишек средств помещается во вторую ячейку.
3.Между покупателем и продавцом заключается договор купли/продажи обычным образом с регистрацией в Росреестре.
4.Покупатель получает на свое имя выписку об отсутствии обременения на квартиру, а продавцу передаются ключи от его ячейки.
Приобретение ипотечной или залоговой квартиры считается выгодной сделкой, поскольку это жилье находятся в хорошем состоянии, его стоимость, юридическая чистота проверена банком и страховой компанией. Банки-кредиторы обычно не отказывают в согласии на продажу залогового объекта, поскольку они заинтересованы в погашении кредита.