Для многих наших сограждан ипотека является единственной реальной возможностью приобретения собственного жилья. Как правило, приобретаемая недвижимость выступает в роли залогового обеспечения при оформлении ипотечного кредита. Такая ситуация широко распространена и обычно не имеет никаких противоречий. Юридические проблемы возникают только в случае необходимости подтвердить право собственности. В этом случае и возникает вопрос об ограничениях пользования залоговой недвижимостью.
Кто собственник залоговой недвижимости?
При ипотечном кредитовании имущество находится в пользовании должника, однако его имущественные права имеют ряд ограничений:
•залоговое имущество не может служить залогом для иного кредита, однако, в случае, если заемщик не справляется с обязанностями по платежам, он имеет возможность обратиться в банк-кредитор для переоформления кредита или фиксации отсрочки по платежам;
•в «ипотечном жилье» нельзя прописать посторонних лиц, не являющихся членами семьи заемщика или родственниками;
•ипотечное жилье не может быть сдано в аренду;
•не допускается перепланировка залогового жилья.
Заемщик обязан предоставить допуск сотрудникам кредитной организации (банка) для контроля состояния залогового имущества. В случае серьезных нарушений, к ним относится, например, перепланировка, кредитор имеет право требовать досрочного погашения кредита. Обычная практика предполагает, что такие условия закреплены в кредитном договоре.
Полностью права собственности заемщику переходят только после окончательного погашения долга по кредиту.
Можно ли продать залоговую квартиру?
Ипотечные квартиры, по оценке специалистов недвижимости, встречаются на московском рынке не так уж редко. Причиной продажи залоговой квартиры далеко не всегда является несостоятельность владельца, т.е. невозможность обслуживать долг. Основной причиной называют ту, что, поскольку ипотечный кредит оформляется на длительный срок, то не исключена возможность изменения планов вследствие изменившихся жизненных обстоятельств (переезд в другой регион или приобретение загородного дома, требуется жилье большего/меньшего формата).
Сделка купли-продажи выполняется с ведома банка-кредитора. По мнению специалистов, практика хорошо отработана и не вызывает затруднений. Банк-кредитор не отказывает в продаже, поскольку его интерес при этом полностью соблюден. Необходимым условием является погашение остатка задолженности, что дает возможность в едином реестре снять отметку об обременении.
С точки зрения покупателя, покупка залоговой квартиры является выгодной сделкой. Такие квартиры являются юридически «чистыми» и не требуют скрупулезной проверки — все это было проделано банком при оформлении кредита. Стоимость объекта недвижимости установлена также банком и страховой компанией. Состояние квартиры вполне удовлетворительное, поскольку чаще всего в ипотеку идет новое жилье и в дальнейшем находится «под надзором» кредитора.
В целом можно считать, что ущемление прав собственности заемщика не значительно. При выполнении им взятых на себя обязательств — своевременное внесение текущих платежей по обслуживанию кредита и содержание в порядке залоговой недвижимости — нет никаких причин появления существенных ограничений.