Во время сделок с недвижимостью может быть выполнена частичная предоплата. Она выполняется на самой ранней стадии сделки, на этапе контроля покупателем пакета документов продавца и до выработки условий предварительного договора. Оформляется такой платеж отдельным договором за подписью сторон, без обязательного нотариального заверения. Сумма платежа не регламентируется, предполагается, что она «разумная», а на практике принято считать, что она не должна превышать 5% суммы сделки.
Предварительный платеж может быть выполнен в форме задатка или аванса, это обязательно должно быть отражено в договоре. Об этом настоятельно рекомендуют помнить специалисты, поскольку с юридической точки зрения аванс и задаток толкуются по-разному.
Задаток
Положение о задатке прописано в ГК РФ, где раскрыто определение и назначение задатка, описано правило возвращения его при отказе от совершения сделки.
Задок имеет двойную функцию:
1.Подтверждение серьезности намерений совершить сделку и гарантия выполнения определенных обязательств.
2.Предварительный (частичный платеж).
При окончательном расчете сумма задатка учитывается в полном размере. В противном случае рассматривается условие, повлекшее за собой отказ от заключения сделки:
•если сделка сорвалась по вине покупателя, то задаток остается у продавца;
•если продавец отказался от проведения сделки, то он обязан вернуть задаток в двойном размере;
•если невозможность заключения сделки явилась следствием форс-мажорных обстоятельств (стихийное бедствие, смерть одного из участников сделки), то задаток возвращается в первоначальной сумме без штрафных санкций.
Аванс
Аванс не имеет точной формулировки и не прописан в ГК РФ, но именно он используется наиболее часто (по наблюдением риелтеров до 60% предварительных платежей составляет аванс). Его функция — исключительно финансовая, как часть общего платежа. Если сделка не совершена, то также как и при задатке, рассматривается два случая:
•если сделка сорвалась по вине покупателя, то аванс остается у продавца;
•если продавец отказался от проведения сделки, то он возвращает сумму аванса.
Более конкретные условия могут быть прописаны в договоре о передаче аванса.
Правила заключения договора о предварительном платеже
Соглашение об авансе или задатке заключается в письменной форме непосредственно участниками сделки. Если в качестве одной из сторон действует посредник (агент, риэлтор), то он обязан иметь документ на право принять платеж с нотариально заверенной подписью заказчика (продавца). Ни в коем случае нельзя путать аванс и задаток с платежом агентству недвижимости, за определенную сумму пообещавшему подыскать подходящий вариант.
Существует определенный типовой договор соглашения, но принимается и просто расписка в получении суммы денег с указанием целевого назначения. Здесь очень важно не ошибиться, что покупатель переедает — аванс или задаток, поскольку в законе определено, что если не указано достоверно, то платеж трактуется как аванс.
Нотариального удостоверения соглашение не требует. В соглашении об авансе/задатке кроме обычных сведений (фактические данные об участниках сделки и предмета сделки с указанием точного адреса и стоимости квартиры) могут быть дополнительно указаны:
•сроки исполнения соглашения (снятия с регистрационного учета, полного освобождения квартиры);
•обязанности сторон по распределению расходов на оплату услуг по оформлению сделки (нотариальное оформление документов, бронирование банковской ячейки, в случае оплаты квартиры через банковскую ячейку, регистрация договора купли-продажи);
•форс-мажорные и другие обстоятельства, позволяющие отказаться от сделки;
•ответственность сторон при возможном отказе от сделки.
Что выгоднее при покупке квартиры — соглашение об авансе или задатке? Если покупатель имеет серьезное намерение приобрести приглянувшуюся ему квартиру, на которую имеется спрос, то для него выгоднее соглашение о задатке. В этом случае продавец обязан снять объект с продажи и начать готовить его к заключению договора. В случае же поступления более выгодного предложения, он вынужден будет вернуть задаток в двойном размере, что является определенной гарантией для покупателя.
