Количество сделок с комнатами на столичном рынке недвижимости сейчас невелико, их доля колеблется около 5%. Предложение есть, но спрос практически упал. Связывают это с возросшими темпами жилищного строительства и большей доступностью ипотечного кредитования, а также с уменьшением числа привлекательных коммуналок, которых не коснулась программа расселения.
Выгодна ли покупка комнаты в квартире?
По общему мнению специалистов рынка, на покупку комнаты решаются несколько категорий граждан:
- нуждающиеся в жилье и не имеющие возможности оплатить первый взнос по ипотеке на квартиру, но обладающие достаточной суммой оформить ипотеку на комнату;
- желающие инвестировать свободные средства;
- ищущие любое жилье с привязкой к конкретному району.
Насколько экономически оправдана данная сделка, нужно рассматривать в каждом случае индивидуально.
При отсутствии жилья покупка комнаты может быть выгодна, если альтернатива — аренда. В этом случае комната рассматривается как первый шаг к полноценному жилью. Банки не очень охотно, но все-таки оформляют ипотеку на такую недвижимость в случае, если дом не подлежит расселению из-за аварийного состояния, не требует капитального ремонта. Деньги, выделяемые на оплату аренды, идут на платежи по ипотеке. Перспектива дальнейшего выкупа всей квартиры привлекательна, но не всегда реализуема.
При покупке комнаты с целью вложения свободных средств, можно рассчитывать не только на их сохранение и приумножение (обвала цен на московскую недвижимость в будущем не просматривается), но и получение дополнительного дохода при сдаче помещения в долгосрочную аренду. Но здесь есть одна тонкость. К обычным сложностям арендодателя (заключение договора, регистрация постояльцев, уплата подоходного налога) добавляется еще требование обязательного письменного согласия от собственников – соседей по квартире.
Особенности покупки комнаты
Следует помнить, что квадратный метр площади в коммуналке обычно выше, чем в изолированной квартире. Далее, при покупке комнаты в коммуналке, не последнее значение имеет человеческий фактор. Это означает, что вы выбираете не только жилую площадь, но и соседей. Наконец, будьте готовы к тому, что проверка истории приобретаемой жилплощади и правоустанавливающих документов собственности, продлится дольше обычного. Также потребуется письменный отказ соседей от продаваемой комнаты, поскольку именно они имеют преимущественное право выкупа.
Перспектива выкупа
По мнению специалистов рынка недвижимости, наибольшим спросом пользуются комнаты в коммунальных квартирах, где есть возможность дальнейшего выкупа всех комнат. Обычно это подчеркивается в объявлении. Но каковы реальные перспективы?
Наиболее благоприятной ситуацией представляется в том случае, если соседи планируют улучшение своих собственных жилищных условий (стоят в очереди, ожидают окончания строительства и т.п.). В этом случае вы имеете право преимущественного выкупа и цена может оказаться приемлемой. В случае, если соседи выезжают из неприватизированной комнаты (проживают на условиях социального найма), то собственником является государство и процедура выкупа значительно упрощается.
В ином же случае, вам потребуется не только заинтересовать соседей, но и самостоятельно подыскать варианты. О разумности подобных сделок с финансовой точки зрения иногда приходится забыть.
И еще немного о перспективах. Большинство специалистов рынка сходятся во мнении, что если комната в коммуналке приобретается как первое жилье для молодой семьи без намерения выкупа всей квартиры, то следует обратить внимание на малогабаритные «гостинки». Это отдельная изолированная квартира, она может стать хорошей стартовой площадкой, с дальнейшей возможностью ее реализации.