Реализация квартир в строящихся домах возможна в течение всего хода строительства. Тенденции сегодняшнего рынка позволяют утверждать, что все больше наших граждан решаются на покупку квартиры в новостройке на начальном этапе строительства, или, как принято говорить, на нулевом цикле.
Что называют нулевым циклом строительства
Возведение многоквартирного дома длится при благоприятных условиях от 3-х до 5-ти лет. Условно весь период делится на несколько этапов:
1.Проектирование и согласование. На этом этапе приобретается участок под застройку, ведется согласование и получение экспертной оценки проекта, оформление разрешения на строительство.
2.Начальный этап строительства, который называют «этапом котлована», «нулевым циклом». Производится подготовка строительной площадки, рытье котлована и закладка фундамента.
3.Строительно-монтажные работы. Возведение стен, укладка перекрытий и кровли, установка окон.
4.Подключение к инженерным коммуникациям.
5.Внутренняя и наружная отделка.
6.Благоустройство территории.
7.Сдача объекта, оформление прав собственности на себя и передача его дольщикам.
Начинать строительство можно лишь только после получения разрешительных документов от Госстройнадзора. И с этого же момента открывается продажа квартир.
Согласно ФЗ №214, реализация квартир не может быть начата до получения разрешения на строительство, но иногда застройщики пытаются обойти эту норму, привлекая потенциальных клиентов существенными скидками. Полноценный договор о долевом участии заключить на этой стадии невозможно, поэтому практикуется система бронирования или заключения предварительного договора.
Нельзя однозначно воспринимать это как мошенничество или аферу: таким образом застройщик пытается максимально аккумулировать средства. Но стоит помнить, что предварительный договор не защищен законом и риск потерять вложенные средства наиболее высок. Помнят об этом и банки: получить ипотеку на таких условиях невозможно.
Преимущества и риски покупки квартиры на нулевом цикле
Несмотря на то, что от начала строительства и до сдачи дома в эксплуатацию проходит довольно длительный период, приобрести квартиру на нулевом цикле считается выгодным:
•возможность выбора: по метражу, этажности, расположению окон и прочего. Самые удачные варианты обычно распределяются именно на этом этапе;
•экономия: квартиры на нулевом цикле продаются в среднем на 30-40% дешевле, чем этапе, близком к завершению строительства;
•защита накоплений от инфляции;
•юридическая чистота, поскольку квартира не имеет накопившейся истории продаж и смены владельцев, чего нельзя исключить при покупке новостроя после сдачи дома в эксплуатацию.
К рискам стоит отнести непредсказуемость мировой финансовой системы и возможность повторения кризиса 2009 года, который многие стройки заморозил на несколько лет. Для многих дольщиков это отдалило возможность вселения в новую квартиру, негативно сказалось и на застройщиках, снизив интерес покупателей к вложению средств на ранней стадии строительства.
Уменьшить риски при покупке квартиры в новострое нулевого цикла помогает правильный выбор застройщика. Это должна быть компания с устойчивой репутацией, работающая длительное время в столичной строительной отрасли. Застройщик должен иметь и предъявлять проектную декларацию и всю разрешительную документацию. Реализация квартир должна вестись согласно ФЗ №214 по принципу заключения договора долевого участия.