/ Первичная недвижимость / Стоит ли покупать новостройки на стадии котлована?

Стоит ли покупать новостройки на стадии котлована?

velvi on Апрель 5, 2016 - 12:13 пп в Первичная недвижимость

Большинство квартир в новостройках распродается еще до завершения строительства. Однако доля продаж на стадии котлована остается невелика. Возможности получить значительную финансовую выгоду здесь противостоит необходимость просчитать все возможные риски.

Распределение продаж по этапам строительства

Строительство многоквартирного жилого дома условно разделяется на несколько этапов:

1. Подготовительный этап складывается из приобретения земли под застройку, утверждения проекта и получения разрешения на строительство.

2. После получения разрешения можно обнести участок забором и начинать рыть котлован. Иногда еще до начала рытья котлована на строительной площадке уже установлена бытовка — офис менеджера по продажам. Законом это не запрещено, именно с момента получения разрешения на строительство можно открывать продажи, предлагая заключить договор долевого участия. Стоимость квартир в Москве и Подмосковье на этом этапе может иметь скидку до 40-50% относительно стоимости после сдачи дома в эксплуатацию.

3. Начало строительства. Начинается заброс техники на участок, роется котлован, закладывается фундамент. Этот этап — этап котлована — один из самых трудоемких и затратных процессов строительства. Здесь риск того, что застройщик откажется от своих планов уменьшается и соответственно увеличивается стоимость квадратного метра на 10-15% относительно нулевого цикла.

4. Строительно-монтажные работы включают возведение стен, укладку перекрытий, лестничных маршей. В зависимости от выбранной технологии на этом этапе дом растет быстро, растет уверенность в приближении окончания строительства, растут и цены на квартиры.

5. Окончание строительных работ — монтаж кровли, установка окон и дверей, монтаж лифтов, подвод коммуникаций, подготовка к сдаче дома приемной комиссии.

На этап строительно-монтажных и отделочных работ приходится большая часть продаж — около 60-70 %, хотя стоимость квартир на этом этапе всего лишь на 10-20% ниже окончательной. Но и риск минимальный.

В Тему:   Первичное жилье

После сдачи дома в эксплуатацию на продажу остается небольшая доля квартир, около 15-20%, как правило, не самых востребованных: с большим количеством комнат, с неудобным расположением, на непривлекательных этажах.

Особенности покупки жилья на стадии котлована

На стадии котлована реализуется по разным оценкам от 10 до 25% всех квартир. Большой разброс от различных экспертов говорит о том, что московский рынок новостроек начинает приходить в себя после кризиса 2008 года и намечается устойчивая тенденция доверия инвесторов (дольщиков и банков) к застройщикам.

О банках упомянуто не случайно. Значительная доля жилья приобретается по ипотеке. Это означает, что степень риска оценивает, прежде всего, банк, формируя свои ипотечные программы. Чем ниже процент готовности здания, тем выше степень риска и выше стоимость кредита. На практике это может означать, что финансовая выгода, полученная при покупке новостройки на стадии котлована, не перекроет расходы по кредиту.

Стоит обратить внимание на еще один момент. Некоторые крупные строительные компании, давно и прочно осевшие на московском рынке, не спешат начинать продажи на стадии котлована. Им нет необходимости привлекать средства дольщиков, поскольку недостающие оборотные средства они предпочитают получить у банка-партнера.

Решаясь на приобретение квартиры на раннем этапе строительства, следует особенно тщательно отнестись к выбору застройщика, познакомиться с его готовыми проектами и историей их создания, общей репутацией строительной компании. Наиболее защищенным способом вложить деньги в строительство квартиры считается заключение Договора долевого участия согласно ФЗ 214. Если компания реализует квартиры по другому принципу, то риск потерять средства значительно возрастает.

Эксперты считают, что при грамотной и взвешенной оценке всех рисков и сопутствующих факторов, покупка квартиры в новостройке на стадии котлована выгодна и как способ приобретения жилья, и как способ инвестирования свободных средств.

В Тему:   Что такое акт приемки квартиры в новостройках

Похожие записи

0 ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ

Отправить нам сообщение

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *