Следует признать, что полностью исключить риски при проведении сделок купли-продажи строящегося жилья пока еще не удается, но за последние годы степень их значительно снизилась. Этому способствует стремительное развитие московского рынка первичной недвижимости и упорядочение правовой базы. У покупателя появилась возможность выбора и использование теневых схем стало невыгодным.
Купить строящееся жилье можно на одном из этапов строительства или после полного его окончания и приема дома Госкомиссией. Первый способ более экономный, второй более надежный, меньше риска потерять вложенные средства. Однако и возможность выбора может оказаться существенно ниже. Минимизировать риск поможет юридическое сопровождение на всем этапе оформления сделки о приобретении строящегося жилья.
Долевое участие в строительстве
Наименьшую степень риска дает способ заключения с застройщиком договора о долевом участии, регламентируемого Федеральным Законом 214, наиболее защищающего покупателя. Согласно соглашению о долевом участии, Дольщик (покупатель) предоставляет Застройщику средства в объеме стоимости будущей квартиры. После окончания строительства Дольщик имеет право получить в собственность часть дома (описанную в договоре квартиру).
Договор подлежит обязательной государственной регистрации и это дает возможность покупателю в случае его нарушения обратиться в суд. Залогом, обеспечивающим возврат вложенных средств, считается земля под строительство и сам строящийся объект. Это дает возможность покупателю в случае разрыва сделки возвратить вложенные средства.
Перед заключением сделки необходимо убедиться в правомочности застройщика вести строительство. Это означает:
- контроль реквизитов компании как юридического лица;
- изучение уставных документов, дающих возможность привлечения средств и заключения договоров о долевом строительстве;
- изучение разрешительных документов на ведение строительство на данном конкретном участке (право собственности или аренда);
- изучение проектной декларации, которая включает проектную документацию и сроки строительства.
В самом договоре о долевом участии должны быть указаны конкретные данные об инвестируемой сумме, сроках передачи в собственность доли (квартиры), ее точное описание (юридический адрес дома, номер квартиры (предварительный), этаж, площадь). По вашему желанию застройщик может показать срок окончания строительства, указанный на всех оформленных сделках. Если он отодвигается, то риск не получить во время квартиру значительно возрастает.
После завершения строительства выполняется передача и оформление права собственности на квартиру. Основой для этого служит акт государственной приемки и ввода новостройки в эксплуатацию, а также акт приема-передачи квартиры и соответствия ее всем требованиям, описанным в соглашении.
Предварительный договор
Заключение предварительного договора является наиболее распространенной схемой продажи квартир в новостройках. В этом случае заключается предварительное соглашение, в котором оговаривается намерение заключения действительного договора. В чем здесь риск? Покупатель передает средства согласно предварительного соглашения (полностью или частично), но сам предварительный договор не может быть основанием для требования доли в строительстве, только лишь заключения (согласно ГК РФ) настоящего договора. Подводным камнем может послужить и срок его действия: в предварительном соглашении должна быть указана дата заключения основного договора, в противном случае оно действительно в течение одного года.
Вексельное обеспечение сделки
Застройщик в качестве обеспечения сделки может предложить вместо договора вексель на инвестированную сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. Возможный риск: вексель не гарантирует получение квартиры, но лишь возврат внесенных средств без учета инфляции.
Значительное уменьшение риска при приобретении жилья в новостройке дает подробное изучение истории застройщика, сколько лет на рынке в данном регионе, какие имеются завершенные объекты. Кроме того, не следует спешить подписывать договор без его подробного изучения и консультации с независимым юристом, специализирующимся в области имущественного права.