Дарение — безвозмездная и безусловная передача от дарителя к одариваемому имущества со всеми правами и обязанностями по отношению к дару. Факт дарения недвижимости подтверждается договором, которой вступает в силу после регистрации. Факт смены собственника становится действительным после подписания акта приема-передачи.
Передача в дар является всего лишь одним из способов смены собственника недвижимого имущества, во многих случаях это является выгодным вариантом, но нужно учесть все нюансы.
Безвозмездность и безусловность дарения
Главным атрибутом договора дарения считается безвозмездность и безусловность передачи имущества. Это означает, что в договоре не может быть прописано никакой компенсации и никаких встречных требований. Даже таких, как возможность пользоваться (проживать) квартирой до конца жизни дарителя или других заинтересованных лиц. В этом случае договор признается ничтожным. Впрочем, в договоре может быть оговорен конкретный срок передачи имущества.
Недвижимость не должна иметь обременения, т.е. служить залогом банковского кредита, не иметь незаконченной судебной тяжбы по установлению права собственности.
Налогообложение при дарении недвижимости
После того как одариваемый принял собственность, он обязан стоимость дара включить в свою налоговою декларацию и уплатить с нее подоходный налог. Стоимость недвижимости определяется независимой экспертизой или оценкой БТИ, действующая ставка налога — 13%.
От налогообложения освобождается сделка между близкими родственниками: супругами, родителями и детьми (включая усыновленных), братьями и сестрами (включая единокровных), дедушками/бабушками и внуками. Супруги, состоящие в незарегистрированном браке, уплачивают налог на общих основаниях.
Ограничение по дарению
Законом предусмотрена защита от злоупотреблений по отношению к владельцам недвижимости следующих категорий:
- несовершеннолетние и недееспособные — от их имени нельзя заключить договор дарения;
- пациенты и клиенты медицинских, социальных учреждений не могут в дар передать имущество персоналу учреждения, государственным служащим;
- любой гражданин, если установлено, что договор подписан под давлением (психологическим или физическим) одариваемого или его представителя — в этом случае сделка признается недействительной;
- социально-незащищенные лица — договор может быть признан недействительным, если в результате этого акта пожилой или нетрудоспособный человек лишается единственной жилплощади.
Законодательством не признаются сделки передачи в дар между коммерческими организациями.
Составление договора дарения
Объектом дарения может быть недвижимость, находящаяся в собственности нескольких владельцев или наоборот, передаваться в дар нескольким собственникам в определенных договором долях. Во всех этих случаях все лица считаются участниками договора. Объектом дарения также может выступать не вся собственность, а только ее доля, принадлежащая лично дарителю.
При составлении договора дарения требуется пакет документов:
- заявление с указанием и полной идентификацией сторон (паспортные данные);
- полное описание объекта: месторасположение, площадь, кадастровый и инвентарный номер;
- документ-основание на право собственности (договор купли продажи, приватизации, наследования, дарения, разделения на доли);
- если договор заключается по доверенности, то обязательна ссылка на ее данные (реестровый номер, кем и когда выдана).
Стоит заметить, что регистрация договора дарения происходит быстрее, чем при купле-продаже и взимаемая пошлина значительно ниже.
Особые случаи при дарении недвижимости
Договор дарения вполне оправдан и предпочтителен при передаче имущества членам семьи или близким родственникам. Есть еще некоторые моменты, при которых дарение является приемлемым способом обойти препятствия, возникающие при смене владельца.
Передача в дар комнаты в коммунальной квартире не требует согласия соседей, в то время как при продаже комнаты прочие собственники комнат имеют право преимущественного выкупа и необходим их письменный отказ.
При передаче в дар недвижимости одному из супругов, она остается в его личной собственности и не относится к совместно нажитому имуществу.