Приобретая жилье на вторичном рынке, покупатель принимает на себя всю ответственность за возможный риск, связанный с историей квартиры и отсутствием потенциальных претендентов на право собственности его будущей недвижимости.
В результате собственной небрежности, желании сэкономить на услугах юриста или приобрести квартиру по стоимости ниже средней рыночной, покупатель может получить недвижимость, право владения которой есть у других лиц или с обременением правами третьих лиц. Справедливости ради следует сказать, что это возможно не обязательно как следствие мошеннических намерений продавца, а его юридической безграмотности. Результат один: или сделка может быть признана ничтожной, или покупатель обязан признать претендента на право собственности полноправным совладельцем.
Юридическая чистота объекта недвижимости
Юридически чистым признается объект, который в результате сделки переходит в полное владение новому владельцу. Степень чистоты может определить только специалист при тщательном анализе всех документов, но оценить ее на первом этапе помогает правоустанавливающий документ, согласно которому квартира перешла в собственность продавца. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, приватизации. К документу прилагается гражданский паспорт продавца и свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Не рассматривая проблему подлога (мошенничества с документами), следует сказать, что одним из наиболее часто встречаемых мотивов отказать квартире в юридической чистоте, является наличие потенциальных претендентов на право проживания и (или) обладания частью собственности выставленной на продажу. В таких случаях фиксируется, что нарушены права третьих лиц и сделка признается недействительной.
Кто может претендовать на проданную собственность?
Несовершеннолетние собственники квартиры, полученной в результате приватизации, не могут самостоятельно дать разрешение на продажу без подтверждения его в органах опеки и попечительства. Без соответствующего документа сделка не будет зарегистрирована в Регистрационной палате.
Недвижимость приобреталась супругами в браке. Зарегистрирована на одного из супругов, но требуется разрешение на продажу от второго. Исключение дает брачный контракт, предусматривающий раздельное владение собственностью.
Недвижимость получена и оформлена как наследство. В этом случае необходимо подтверждение от нотариальной конторы, ведущей дело о наследстве, о том, что нет других наследников, не отказавшихся от своей доли или не получивших компенсации.
В квартире проживали лица, которые к моменту продажи числятся временно выписанными:
- военнослужащие срочной службы;
- заключенные, убывшие к месту отбывания наказания;
- дети, находящиеся в специализированных учебно-воспитательных заведениях;
- пожилые люди, проживающие в домах престарелых;
- лица, проходящие лечение в специализированных психоневрологических диспансерах.
Эта категория лиц имеет полное право по возвращении возобновить свою постоянную регистрацию в проданной квартире. Чтобы избежать этого, следует изучить домовую книгу, выяснить, не фиксировались ли случаи выписки без указания нового места регистрации.
Сделка может быть признана недействительной в случае, если продавец является недееспособным или с ограниченной дееспособностью и действовал без согласия официального опекуна.
История квартиры и обременение правами третьей стороны
Если квартира сдана в аренду, то арендатор не может претендовать на собственность, но имеет право не освобождать ее до окончания срока аренды.
Продаваемая недвижимость не может служить залогом банковского кредита, предметом судебной тяжбы, находиться под арестом.
Проверить историю квартиры и оценить возможность появления претендентов на право собственности, сможет юрист, специализирующийся на имущественном праве. Последней проверкой выполненной самим покупателем перед заключением сделки, станет удостоверение о том, что все лица выписаны на постоянной основе.
