Согласно действующему законодательству, налоговый сбор с доходов от реализации недвижимого имущества уплачивается гражданами (физическими лицами) на общих основаниях по ставке 13%. Возможные варианты связаны только со сроками владения недвижимостью.
Условия освобождения от уплаты НДФЛ
При продаже недвижимого имущества (жилого дома, квартиры, дачи, земельного участка), срок владения которым составляет 3 и более лет, продавец освобождается от уплаты налогового сбора.
Если срок владения составляет менее 3-х лет, то продавцу предоставляется возможность применить налоговый вычет облагаемого дохода на сумму стоимости недвижимости, но не более 1 млн. рублей. С оставшейся суммы взимается налоговый сбор. Если продается часть имущества, находящегося в совместном владении, то налоговый вычет распределяется соответственно стоимости каждой из долей.
Срок владения отсчитывается от даты регистрации договора купли-продажи, акта приватизации, дарения. В случае получения имущества в наследство отсчет ведется от даты открытия наследства, за которую принимается дата смерти наследодателя, без учетов срока вступления в наследство и регистрации прав владения имуществом.
Для собственности, бывшей в совместном владении получателя наследства и наследодателя, срок владения отсчитывается от даты регистрации совместного владения собственности, не учитывая дату открытия наследства. Такая норма применяется при продаже всего объекта недвижимости, в случае же долевой реализации (продажи части квартиры или участка земли), применимо общее правило владения в течение трехлетнего срока индивидуально к каждой из долей.
Новации в налоговом кодексе при продаже недвижимости
В ноябре 2014 года был принят закон, которым внесены поправки и дополнения в НК РФ. Изменения коснулись и налогов на доходы граждан, в частности, получаемых при продаже недвижимости.
Так, если действующим законодательством от уплаты налога освобождаются лица, владеющие продаваемым недвижимым имуществом 3 и более лет, то в новом законе минимальный срок увеличен до 5-ти лет. Здесь же оговорен перечень владельцев, для которых сохранена старая минимальная норма в 3 года владения.
Правило в три года владения собственностью оставлено для следующих категорий владельцев:
•получивших имущество по наследству или по договору дарения членом семьи или близким родственником;
•получивших жилье в результате приватизации;
•получивших имущество в результате договора пожизненного содержания с иждивением владельца.
Договор купли-продажи, заключенный между близкими родственниками или членами семьи, привилегией не обладает и рассматривается на общих основаниях с минимальным сроком владения в пять лет.
Право воспользоваться налоговым вычетом сохраняется при сроках владения по обеим категориям: и при установленном минимальном сроке владения в три года, и в пять лет.
Как видим, поправки в НК РФ внесены с целью увеличения поступлений в бюджет, но при этом не затрагивают большую категорию граждан. Основная преследуемая цель — получение налогового сбора с граждан, которые инвестируют средства в жилье с целью его дальнейшей перепродажи и извлечения дохода.
С этой же целью введена еще одна норма, не имеющая прямого отношения к предмету нашей статьи, т.е. к срокам владения, но позволяющая наглядно продемонстрировать цели внесения поправок. Введен поправочный коэффициент, обязательный к рассмотрению при определении стоимости недвижимости в интересах налогообложения в случае, если не выдержан минимальный срок владения. Сейчас коэффициент равен 0,7 и используется так: если стоимость продажи меньше, чем кадастровая стоимость, определенная на начало года продажи и умноженная на поправочный коэффициент, то в расчет берется вторая. Это норма позволяет избежать искусственного занижения стоимости в договоре купли-продажи.
Новые положения НК в части операций с недвижимостью вступают в действие с 01.01.2016 года.
