Комната в обычной квартире как самостоятельный объект недвижимости возникает, как правило, в результате разделения на доли общей собственности. Она обладает всеми характеристиками обычной жилой недвижимости и может стать предметом купли-продажи.
Кому интересна покупка комнаты в квартире
По наблюдениям риэлтеров, на покупку отдельной комнаты в обычной квартире решаются несколько категорий клиентов, преследующих различные цели:
•возможность иметь столичную прописку при небольших финансовых вложениях;
•инвестирование средств с отдаленной перспективой полного выкупа квартиры;
•для проживания: комнаты приобретают иногородние студенты, разъезжающиеся семьи, представители национальных диаспор ближнего зарубежья.
На сделки с комнатами распространяются общие правила коммуналок, такие как преимущественное право выкупа жильцами освобождающейся площади и согласие при сдаче комнаты в долгосрочную аренду.
Особенности покупки комнаты в квартире
Покупка отдельной комнаты в квартире, не предназначавшейся изначально для коммунального поселения, имеет свои особые нюансы. Человеческий фактор здесь выходит на первый план. В обычной коммунальной квартире жильцы, привыкшие к такому поселению, обычно более толерантны к соседям, обращают внимания меньше на частную жизнь друг друга. Этому способствуют и более просторные места общего пользования (коридор, кухня, ванная). Другое дело, обычная квартира, рассчитанная на проживание одной семьи, связанной общими интересами.
Поэтому, при осмотре комнаты обращайте внимание не только на саму комнату и дом, но и на квартиру. Особый интерес представляет количество прописанных и постоянно проживающих, порядок использования мест общего пользования.
Отдельный предмет — особенности ведения лицевого счета. Возможность разделения общего счета между собственниками есть и техническая, и юридическая. Если этого не сделано, следует заняться этим, не откладывая.
Проверка правоустанавливающих документов ведется обычным порядком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, раздолевания. Продавцом может выступать коллективный собственник, в этом случае требуется подтверждение согласия всех заинтересованных лиц. В пакете документов также обязательна справка об отсутствии обременения из Единого государственного реестра прав.
Право преимущественно выкупа комнаты
При оформлении договора обязательно необходимо иметь письменное подтверждение о том, что жильцы не претендуют на освободившуюся жилплощадь. Подтверждение может быть двух видов:
•предварительное уведомление совладельцев в письменном виде о предстоящей продаже с датой о вручении, например, заказным письмом. Если со дня уведомления прошел месячный срок, то согласие считается подтвержденным при отсутствии претензий на покупку;
•письменное, нотариально заверенное, согласие на свободную продажу.
Просматривая объявления о продаже комнаты, можно встретить часто упоминаемую характеристику «отказ». Но и в этом случае следует обязательно при знакомстве с потенциальными соседями убедиться в реальности отказа.
Вторая возможность, практикуемая при продаже комнат, это оформление вместо договора купли-продажи, договора дарения. Согласия совладельцев полной квартиры в этом случае не требуется, но прибегать к этой практике крайне нежелательно. Во-первых, покупатель обязан заплатить налог с дохода. Во-вторых, сделки с дарением относятся к тем, разорвать которые наиболее просто. В данном же случае имеется основательный повод: факт передачи денег, что при наличии доказательств дает все основания признать сделку ничтожной, а покупателю остаться без денег и без жилплощади.
В целом же, можно сказать, что хотя комната в квартире не считается высоколиквидной недвижимостью и покупать ее с целью дальнейшей перепродажи не стоит, как временное, недорогое жилье она вполне годится. Спрос на отдельные комнаты в последние годы значительно упал, вплоть до того, что стал превышать предложение. По прогнозам специалистов, сегодняшний уровень — 4-5% от общего объема сделок с недвижимостью — сохранится и в будущем. Это означает, что продать впоследствии комнату представляется вполне возможным.
