На вторичном рынке недвижимости существует особая категория жилья — квартиры в домах, подлежащих сносу. Покупатели таких квартир рассчитывают при небольших вложениях улучшить свои жилищные условия, получив после сноса новое жилье улучшенных характеристик, возможно, большей площади. Насколько правомерны эти ожидания?
Масштабная программа по замене устаревшего жилищного фонда, начатая правительством Москвы, и унормирование законодательной базы расселения жильцов при освобождении жилых помещений, привели к тому, что ажиотажный спрос на ветхое и аварийное жилье снизился.
Что положено по закону при расселении домов под снос
Собственникам квартир, подлежащих расселению домов, предоставляется равнозначное жилье. Под равнозначностью понимается общий метраж и количество комнат. Норма расселения, составляющая сейчас в Москве 18 кв.м на человека, применяется только для жильцов, пользующимся квартирой на правах социального найма. Для владельцев приватизированных квартир норма может применяться только в случае, если жильцы стоят в очереди на улучшение жилищных условий или признаются нуждающимися в улучшении таковых, во-первых, и во-вторых, удовлетворяют условию оседлости. На практике это означает, что они не предприняли никаких мер для ухудшения условий проживания в течение последних пяти лет.
Что касается равнозначного жилья, то никак не учитывается выгодное месторасположение сносимого дома. Кроме этого, новое жилье вовсе не обязательно может быть предложено в новом доме.
Кроме новой квартиры может быть предложена денежная компенсация, составляющая выкупную стоимость освобождаемого жилья. Она складывается из:
•рыночной стоимости жилого помещения;
•упущенной выгоды;
•понесенных убытков (расходы на переезд, оформление права собственности).
Денежная компенсация может быть выплачена частично, как разница между ценой освобождаемого помещения и новой квартирой. Оценка стоимости определяется независимой экспертизой, именно это тот фактор, который позволяет учесть потребительские свойства нового жилья (например, близость к метро). Добавим, что денежная компенсация выплачивается в безналичной форме и не считается адресной, т.е. ее можно потратить абсолютно на любые нужды.
Насколько выгодна покупка квартиры с перспективой под снос
Планируя покупку квартиры в доме под снос, нужно помнить, что государство на законодательном уровне обезопасило себя от желающих поправить свое жилищное и материальное положение за его счет. Вложение средств в покупку подобного жилья с целью извлечения выгоды, по мнению экспертов столичного рынка жилья, представляется несостоятельным.
Если же квартира приобретается для себя, то необходимо просчитать все возможные риски:
•как долго придется ждать своей очереди на снос?
•какая и в каком районе будет предоставлена квартира?
•достаточна ли будет компенсация, чтобы выбрать жилье по своему вкусу?
Очередь на снос определяется законами рынка. Так, девятиэтажные дома, признанные устаревшими, сносятся менее охотно, поскольку затраты на их расселение больше, чем пятиэтажек. Еще охотнее сносятся двух- и трехэтажные «сталинки». Но их владельцы прекрасно осведомлены об этом, и в цену продажи закладывают свою выгоду.
Не стоит забывать и о том, что жить придется в некомфортной квартире, с устаревшими техническими и санитарными нормами, с технически и морально устаревшими водопроводом, канализацией. Скорее всего, такая квартира перед вселением потребует затрат на некоторый ремонт. Если выходом из этой ситуации видится временная аренда более благоустроенного жилья или проживание у родственников, то специалисты рынка столичного жилья рекомендуют отказаться от такой покупки.
Более разумной альтернативой покупке квартиры в доме с перспективой под снос, считается приобретение нормальной квартиры на вторичном или первичном рынке, с вложением имеющихся средств в качестве первого взноса по ипотеке.
