Возможна ли продажа неприватизированного жилья? Этот вопрос волнует тех нанимателей, которые не успели или по каким-то иным причинам не могут оформить приватизацию своей квартиры.
Соотношение частного и государственного жилого фонда в целом по стране сейчас приблизительно равно. Что касается Москвы, то к муниципальному жилью относится менее 40% общего жилого фонда. Доля частного постоянно увеличивается за счет продления сроков льготной приватизации существующего жилья и за счет новостроек, в большинстве из которых квартиры изначально предназначаются к продаже.
Проживание в своей собственной квартире или принадлежащей государству (муниципальному совету, ведомству) не имеет никаких различий за исключением одного: со своей собственностью вы имеете права проводить любые сделки: продавать, дарить, завещать, заложить под банковский кредит. Это является главной причиной того, что многие наши сограждане не спешили оформлять свое жилье в собственность.
Можно ли продать неприватизированную квартиру?
Ответ на этот вопрос довольно прост: нельзя продать то, что вам не принадлежит. Квартира считается принадлежащей нанимателю до тех пор, пока он в ней живет и зарегистрирован. Тем не менее, сделки с неприватизированным жильем проводятся и по оценке риэлтеров их доля доходит до 5%. Основную их часть составляет обмен, как это практиковалось в социалистический период.
Нет никаких проблем в обмене двух неприватизированных квартир: подается заявление и полный пакет документов — договор о найме (подлинник ордера на вселение), выписка из домовой книги, состояние лицевого счета. Основную трудность представляет найти подходящий вариант для обмена, поскольку неприватизированного жилья становится меньше. Кроме того, существуют некоторые ограничения: нельзя возобновить регистрацию в аварийных домах, подлежащих сносу, с ограниченной жилой площадью по норме на человека.
Есть узаконенная возможность обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.
Суть состоит в следующем: наниматель неприватизированной квартиры и собственник приватизированной меняются правами, а квартиры остаются в том же статусе. Единственным серьезным ограничением здесь считается то, что в неприватизированном жилище не может быть прописано жильцов больше, чем разрешено нормами. Так государство страхуется от последующей необходимости ставить лишних жильцов на учет для улучшения жилищных условий.
Таким образом, теоретически вырисовывается схема, согласно которой можно продать свое неприватизированное жилье. Схема с успехом используются агентствами недвижимости довольно легально, алгоритм действия следующий:
- агентство владеет чистой жилой собственностью (любой — небольшая квартира на окраине Москвы, комната в коммуналке, дом пригороде);
- клиент, желающий купить неприватизированное жилье, выкупает у агентства, прежде всего, эту промежуточную собственность, внося полную сумму сделки на покупку нового жилья;
- выполняется процедура обмена между арендатором неприватизированной квартиры и владельцем промежуточной.
Юридически все происходит чисто, хотя возможны риски и подводные камни. В результате сделки продавец получает деньги от агентства только после того, как покупатель благополучно зарегистрирован в новой квартире, но ведь он (продавец) продает не принадлежащую ему собственность. Сделка купли-продажи не фиксируется, что также дает поле деятельности для мошенничества с риском для покупателя.
Если вы уж решились продавать свое неприватизированное жилье, то следует особо тщательно отнестись к выбору агентства недвижимости, которому будет поручена вся процедура совершения сделки. Но лучше пойти стандартным путем: приватизировать квартиру. Оформление документов длится относительно недолго (2-3 месяца), стоимость также остается на низком уровне.
