Оценка недвижимости – это деятельность субъектов по оценке недвижимости, которая направляется на установление рыночной стоимости объектов недвижимости. Чаще всего оценка недвижимости нужна для муниципального и государственного управления, налогообложения недвижимости и совершения сделок. Субъектами этой процедуры выступают индивидуальные предприниматели и юридические лица, а их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ». С другой стороны субъектами выступают потребители услуг выше перечисленных лиц. Оценка недвижимости – это обязательная процедура во время ипотечного кредитования юридических или физических лиц, если между сторонами недостигнута договоренность относительно стоимости предмета ипотеки.
Для оценки имущества может быть использовано один из трех методов – затратный, доходный, сравнительный.
Сравнительный метод
Сравнительный метод представляет собой рыночной подход. Основа сравнительного метода – это рыночная конъюнктура, которая формируется на взносе, замещении, предложении и спросе. Чтобы стало более понятно, следует разобраться с принципом предложения и принципом спроса. Предложение – это общее количество жилищных объектов, имеющих определенную цену, которые предлагаются потенциальному владельцу. Спрос – это потребительские нужны населения на объекты недвижимости.
Таким образом, если предложения по недвижимости растут, а спрос на нее маленький, то цена на жилье будет уменьшаться, тем самым, станет приемлемой для покупки. В том случае, когда спрос на недвижимость большой, а предложений мало, то цена на объекты недвижимости могут не только стабилизироваться, но и расти вверх.
Принцип замещения достаточно прост – покупатель всегда выбирает тот объект недвижимости, который стоит меньше, если они абсолютно аналогичные. Основой принципа взноса являются дополнительные вложения, которые созданы с целью получения более существенной прибыли. Как видите, сравнительный подход без целого ряда сравнений невозможен, ведь они способны установить точную стоимость объекта недвижимости. В том случае, когда рынок продаж недвижимости развит плохо, таким методом лучше не пользоваться.
Доходный метод
Этот подход можно сравнить со своеобразным ожиданием, ведь через определенное время можно будет совершить более выгодную сделку. Таким образом, идет сравнение стоимости между одинаковыми объектами недвижимости. Этот метод применяется при помощи двух принципов. Если первый принцип – это ожидание изменения стоимости похожего объекта, то есть перепродажа жилья с целью получения большей прибыли. Второй принцип – это метод эффективного пользования. Другими словами, этот объект должен быть использован таким образом, чтобы в дальнейшем из него можно было получить более весомую выгоду. Если рынок аренды недвижимости хорошо развит, то следует использовать именно этот подход.
Затратный метод
Данный подход представляет собой подсчитывание затрат. Эти затраты применяются для улучшения конкретного объекта недвижимости. Он формируется на двух принципах. Первый из них – принцип полезности. То есть, определенный объект недвижимости полностью удовлетворяет своего владельца на протяжении долгого времени. Принцип замещения – это сравнительная финансовая характеристика. К примеру, зачем приобретать объект, который был оценен, если за эти же деньги можно построить аналогичное жилье, к тому же купить земельный участок к нему. Затратный метод принято использовать в том случае, если рынок аренды и рынок продажи совершенно не доступен.
