Действующий с 2005 года закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» позволил в значительной мере урегулировать отношения между застройщиком и покупателями квартир (инвесторами). Согласно закону, механизмом привлечения инвестиций на строительство является Договор долевого участия (ДДУ), заключаемый между застройщиком и дольщиком.
Что регулирует закон 214-ФЗ?
Привлечение инвесторов для финансирования строительства велось и до введения закона 214-ФЗ путем продажи квартир на любом из этапов возведения здания. Однако договора между застройщиком инвестором (дольщиком) разрабатывались юристами строительной компании и защищали интересы застройщика. С принятием закона 214-ФЗ предпринята попытка унифицировать форму договора, учесть и защитить интересы дольщика.
Так, застройщиком, привлекающим средства дольщиков, может быть компания (юридическое лицо), владеющая или арендующая земельный участок под строительство, имеющая утвержденный проект и разрешение на ведение строительства. Говоря простым языком, это означает, что только после получения всех разрешительных документов, компания может начинать заключать договора долевого участия.
Застройщик обязуется в оговоренный срок возвести здание, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать в собственность дольщику. Дольщик обязуется внести обозначенную договором суму и принять долевую собственность. Законом предусматривается возможность разрыва договора по инициативе обеих сторон, штрафные санкции за невыполнение обязательств одной из сторон.
Закон ФЗ-214: бесспорные плюсы
Рассуждая о преимуществах участия в долевом строительстве согласно закону 214, специалисты соглашаются, что он в большей мере направлен на защиту дольщиков. Среди положительных моментов отмечают:
•сокращение риска двойных продаж — это обеспечивается требованием обязательной регистрации ДДУ в Госреестре. Дольщик может быть уверен, что он является единственным покупателем квартиры;
•урегулирование схемы разрыва договора и возврата денег дольщику, с определением условий (причин) возможного разрыва;
•увеличение ответственности застройщика за свой инвестиционный проект — обеспечивается необходимостью публикации в открытых источниках декларируемой проектной документации, предоставления всех разрешительных документов по требованию инвестора; ввод объекта в эксплуатацию выполняется только после прохождения всех разрешительных процедур;
•возможность доплаты предусматривается в договоре, ее причиной может стать одно из двух: или увеличение площади или изменение планировки (дополнительный балкон или лоджия, например);
•установлена ответственность застройщика за задержку окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию.
Из недостатков следует отметить следующее: хотя ответственность за срыв сроков строительства установлена, но не проработано четкого законодательного механизма привлечения застройщика к ответственности. На практике застройщику достаточно за два месяца предупредить дольщика об отсрочке сдачи объекта и указать причины. Это уже является достаточным основанием для внесения изменений в договор.
Закон ФЗ-214 имеет много положительных моментов, но и он не гарантирует получения квартиры. Если компания-застройщик начинает процедуру банкротства, то все ее договора утрачивают силу, а процесс получения компенсации взамен квартиры может растянуться на годы. Именно поэтому, все советы о приобретении квартиры в новострое содержат настоятельную рекомендацию изучить репутацию застройщика.
