Квартиры в незавершенных новостройках нередко попадают на вторичный рынок. Однако, этот случай рассматривается не как продажа недвижимости (она еще не существует), а переуступка прав требования. Законом такие сделки не запрещены, механизм их проведения отработан.
Особенности сделок по переуступке прав
Суть сделки продажи квартиры по договору переуступки состоит в передаче прав и обязанностей, имеющихся у продавца перед третьей стороной. Сделка хотя и не является трехсторонней, но для ее проведение обязательно подтверждение согласия застройщика.
В качестве обоснования переуступки прав рассматривают два случая:
1.Квартира приобреталась для себя, необходимость продажи явилась следствием изменившихся жизненных обстоятельств (семейных, финансовых).
2.Квартира послужила средством вложения свободных финансов, продается с целью извлечения прибыли. Продажа на этапе незавершенного строительства позволяет существенно сэкономить время на оформление регистрационных документов.
Сделка по переуступке считается выгодной и с точки зрения продавца, и с точки зрения покупателя. Для покупателя это может быть единственной возможностью приобрести жилье в этом строящемся объекте, поскольку ближе к завершению строительства выбор становится весьма ограничен. Сопутствующие риски снижаются, однако специалисты рекомендуют обратить внимание на следующий момент. Хотя количество переуступок для объекта не ограничено, тот факт, что квартира уже переуступалась не единожды, должен насторожить и заслуживает детального выяснения причин. Одной из самых критичных причин может стать недобросовестность застройщика, например, информация об откладываемой сдаче дома или невозможности по каким-либо причинам сдать его в эксплуатацию.
Продавец, уступая квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, получает выгоду от более простого оформления документов. Как правило, на переуступку попадают квартиры, приобретенные на раннем этапе строительства. Цена ближе к завершению возрастает на сумму от 30 %, т.е. продавец имеет прямую финансовую выгоду.
Налогообложение при продаже квартиры по договору переуступки
Покупка квартиры на раннем этапе строительства с последующей продажей образует дисконт в цене, составляющий прибыль продавца. С этой разницы между ценой покупки и ценой продажи требуется уплатить налоговый сбор в 13 % по завершении текущего налогового периода. Может быть предоставлен обычный налоговый вычет в 1 млн. рублей, согласно положению НК РФ о расходах, связанных с приобретением и реализацией прав требований.
Здесь присутствует один тонкий момент. В договоре о переуступке фигурирует та же стоимость, которую дольщик (инвестор) уплатил застройщику при покупке квартиры. Договор переуступки прав регистрируется в Росреестре, органах юстиции. Дополнительная сумма может быть зафиксирована только лишь в расписке о передаче денег. Фактически, фискальным службам непросто доказать получение дохода, но в демократическом государстве одной из основных обязанностей граждан является уплата налогов, уклонение от них является преступлением.
Покупатель, купивший жилье по переуступке прав, имеет право на налоговый вычет по расходам на жилую недвижимость, но только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию и будут получены документы, подтверждающие право собственности.
