Независимая оценка квартиры дает возможность владельцу получить на руки сертификат, удостоверяющий экспертную оценку рыночной стоимости своей недвижимости.
Сертифицированная оценка квартиры
Законом РФ определяется несколько случаев, когда наличие сертификата о проведенной независимой оценке недвижимости является обязательным:
•судебное решение имущественного спора;
•оформление залога (ипотеки);
•сделки с квартирами, в которых затронуты интересы несовершеннолетних детей, недееспособных владельцев;
•выкуп жилья, находящегося в собственности государства, муниципалитета;
•смена собственника по договору дарения лицу, не состоящему в родственных отношениях с дарителем.
Во многих случаях сертификат, подтверждающий стоимость недвижимости является необязательным, но знание реальной стоимости оказывается весьма полезным. К этим случаям относятся:
•сделки купли/продажи;
•раздолевание и выкуп доли в квартире;
•нотариальное оформление наследства;
•внесудебный раздел имущества между наследниками, супругами;
•страхование титула (права собственности) от риска его утраты.
Срок действия оценочного сертификата определен в полгода со дня его составления.
Кто выполняет оценку квартир
На территории Москвы и Московской области работают несколько компаний специализирующихся на экспертной оценке стоимости недвижимости. Подобную услугу на платной основе предоставляют также многие крупные риэлтерские компании.
Заказывая оценку, необходимо приложить к договору документы со сведениями о заказчике и собственнике квартиры, сведения для идентификации (адрес, площадь, количество комнат), цель оценки (для чего будет использован сертификат).
Основным способом оценки является метод сравнительных продаж, основанный на полном сборе информации о квартире (район, инфраструктура, тип дома, этажность) и анализ рынка жилья в данном сегменте, включая цену проведенных сделок.
Оценка квартиры при ипотеке
При заключении договора ипотеки можно воспользоваться услугами любой компании, выполняющую независимую сертифицированную оценку квартиры. Компания предоставляет отчет стандартного вида согласно законодательству РФ с приложением документов, подтверждающих профессиональный статус оценщика. В пакет документов по оценке входят:
•сведения о заказчике и оценщике;
•полное описание объекта с приложением цветных фотографий;
•обзор рынка недвижимости, на основании которого производился сравнительный анализ;
•описание метода расчета стоимости.
На практике при выдаче кредита под залог квартиры, банки предпочитают иметь дело с проверенными оценщиками и часто при обращении потенциального клиента рекомендуют обратиться в соответствующую оценочную компанию. Это естественное стремление банка уменьшить кредитные риски. Банк интересует не только реальная рыночная стоимость объекта недвижимости, но и перспективная ликвидационная стоимость, т.е. за какую сумму квартира может быть продана в срочном порядке в случае невозврата займа.
Если клиент считает, что рекомендованный банком оценщик занижает стоимость квартиры, то он может обратиться в другую оценочную компанию. Стоит ли это делать? Размер кредита определяется в 70-80% от стоимости залога, и казалась бы, выбрав оценщика, который дает более высокую стоимость, клиент выигрывает. Но это далеко не так. Не говоря уже о том, что услуги дополнительного оценщика стоят денег, банк может предложить договор на более жестких условиях, увеличить первоначальный взнос.
По мнению специалистов ипотечного рынка, уже при выборе банка стоит интересоваться возможностью выбора компании для оценки квартиры. Многие банки предлагают на выбор несколько своих доверенных оценщиков, именно таким банкам стоит отдать предпочтение.
